Por Renato Buranello e Marcelo Winter
O agronegócio brasileiro enfrenta um cenário desafiador, marcado por uma combinação de fatores adversos como condições climáticas desfavoráveis, baixa produção de determinadas culturas, altas taxas de juros, preços reduzidos das commodities e custos elevados de insumos.
Esse contexto tem pressionado os resultados do setor e levado alguns participantes a considerarem medidas drásticas, como a recuperação judicial. Embora este não seja um comportamento sistêmico, ele tem aumentado a percepção de risco no setor.
Em resposta ao cenário, surgem novas modalidades de operações estruturadas, especialmente aquelas lastreadas em ativos imobiliários de natureza rural.
São operações que oferecem uma alternativa viável para mitigar riscos e garantir liquidez, transferindo o risco do tomador para o imóvel, sempre levando em consideração seu valor, liquidez e recuperabilidade.
Um dos modelos de operações estruturadas no agronegócio brasileiro que têm se destacado pela inovação envolve a transferência temporária da titularidade dos ativos imobiliários rurais ao investidor, garantindo que, em situações de inadimplência, o investidor possa acessar diretamente o ativo.
Essa abordagem não apenas oferece uma camada adicional de segurança, mas também proporciona que o investidor tenha um controle mais direto sobre os ativos, minimizando riscos associados à recuperação do investimento e sem a necessidade de intervenção judicial.
As estruturas lastreadas em imóveis rurais oferecem uma série de vantagens significativas, especialmente em termos de segurança e mitigação de riscos.
Uma das principais vantagens é a redução do risco de crédito, uma vez que o risco é vinculado diretamente ao imóvel. Isso proporciona ao investidor uma segurança maior quanto à recuperação do capital investido, já que o ativo imobiliário serve como garantia tangível e de valor relativamente estável.
Essa vinculação direta ao imóvel permite que o investidor tenha uma visão mais clara e confiável do retorno potencial, reduzindo a incerteza que geralmente acompanha determinados investimentos.
Apesar das vantagens significativas que essas operações oferecem, é crucial que os participantes estejam atentos aos riscos inerentes a essas transações.
Um dos principais riscos é a possibilidade de contestação judicial por parte de outros credores, que podem alegar simulação ou fraude. Tal situação pode comprometer a segurança da operação, uma vez que disputas legais podem atrasar ou até mesmo inviabilizar a execução das garantias, afetando a recuperação do investimento.
Além disso, questões ambientais representam um risco considerável, pois podem impactar tanto o valor quanto a liquidez dos ativos.
Para mitigar esse risco, é essencial realizar um processo rigoroso de due diligence, assegurando que os imóveis estejam em conformidade com as regulamentações ambientais e livres de passivos ocultos.
Por fim, os riscos fiscais também devem ser cuidadosamente considerados. A conformidade com a legislação fiscal vigente é fundamental para evitar penalidades e garantir a validade da transação.
Assim, uma análise detalhada e uma estratégia de mitigação de riscos são indispensáveis para assegurar o sucesso e a segurança dessas operações no complexo cenário do agronegócio brasileiro.
As operações estruturadas lastreadas em ativos imobiliários representam uma inovação importante no agronegócio brasileiro, oferecendo uma alternativa viável para enfrentar o cenário adverso atual.
No entanto, é fundamental que os participantes do setor estejam cientes dos riscos envolvidos e adotem práticas rigorosas de avaliação e mitigação de riscos para garantir o sucesso dessas operações.
Renato Buranello é sócio do escritório VBSO Advogados e presidente do Instituto Brasileiro de Direito do Agronegócio.
Marcelo Winter é sócio do escritório VBSO Advogados.
