Com três Fiagros imobiliários sob sua responsabilidade, a gestora 051 Capital acompanha de perto a evolução do mercado de terras agrícolas no Brasil. Pelas contas de seus especialistas, a imensidão de áreas propícias ao cultivo ou à pecuária no País tem um valor total próximo a R$ 6 trilhões.

O número foi apresentado pela empresa a investidores em um evento em Ribeirão Preto e indica um retrato desse momento no setor. Isso porque esse valor tem crescido rápido, ao menos tomando por base os rendimentos de alguns fundos de investimentos voltados para este tipo de ativo.

A própria 051 Capital, por exemplo, tem os recursos de seus três Fiagros alocados em três diferentes fazendas, adquiridas desde o primeiro semestre de 2022.

O fundo mais antigo tem como investida a Fazenda Xingu, localizada no município de Balsas, no Maranhão.Com uma área superior a 5 mil hectares produtivos, a Xingu foi comprada pela 051 por cerca de R$ 150 milhões, segundo avaliação de junho de 2022.

Em abril deste ano, de acordo com o primeiro relatório do Fiagro FZDA11, a propriedade já valia mais de R$ 370 milhões, uma valorização de quase 150% em menos de um ano.

“Esse valor ainda não se traduz em resultado para o investidor, porque nós temos um contrato de arrendamento de 10 anos com a SLC. Não vamos vender a terra antes deste período. Mas dá uma ideia de como existem boas oportunidades neste mercado”, afirma Marconi Silva, líder de Operações Agro da 051.

A gestora tem outros dois fundos similares a este da Fazenda Xingu. As propriedades Tabuleiro I e II, na cidade de Correntina, na Bahia. No total, são quase 25 mil hectares de terras produtivas. O preço somado de compra das duas fazendas foi próximo de R$ 610 milhões. Na última avaliação, as propriedades valiam, juntas, aproximadamente R$ 1,2 bilhão.

No seu primeiro relatório sobre o Fiagro da Fazenda Xingu, a gestora cita um dado da Universidade de Illinois, nos Estados Unidos, que apontaram uma valorização das terras voltadas para produção de grãos de 128% entre 2019 e 2022, em dólares.

Mas não foram só os grãos que impulsionaram os preços das fazendas no País. No caso da cultura de cana de açúcar, a valorização foi de 93% no mesmo período. No café, a alta foi ainda maior que a verificada em grãos, de 133%.

Neste mesmo relatório, a 051 apontava, no entanto, para uma desaceleração ou até mesmo estagnação nos preços das terras no decorrer de 2023, por conta da queda nas cotações das principais commodities agrícolas.

“Este contexto de redução dos valores de commodities pode trazer problemas de caixa para alguns produtores, especialmente os que já estão bastante alavancados, o que pode gerar boas oportunidades de compras de terras a preços descontados frente aos valores de mercado”, diz a 051 no relatório.

“A nossa estratégia é procurar bons ativos, conseguir bons descontos e atrair investidores. Quando começamos, sentimos que havia um bom apetite por este tipo de produto. E ainda há espaço para mais”, afirma Silva.

Segundo ele, as melhores oportunidades devem continuar vindo da região conhecida como Matopiba, região que inclui municípios do Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia.

Essa avaliação está em sintonia com os dados do Atlas do Mercado de Terras, lançado em novembro pelo Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). Segundo o levantamento, áreas localizadas entre os estados de Maranhão e Piauí podem chegar a valer menos de R$ 1.000 por hectare.

Em áreas mais próximas do litoral e no interior da Bahia, as terras podem valer entre R$ 20 mil e R$ 30 mil. Nas fazendas que comprou até agora, a 051 pagou entre R$ 27 mil e R$ 36 mil por hectare.

Retornos atraentes

No mesmo evento em Ribeirão Preto, a S&P Global apresentou estudo em que compara o retorno oferecido pelas terras em algumas regiões na comparação com investimentos mais tradicionais.

Segundo a S&P, o retorno das terras em Balsas, no Maranhão, onde fica a Fazenda Xingu, foi de 523% no espaço de 15 anos. Enquanto isso, os títulos públicos ofereceram um retorno real, já descontada a inflação, de 70% no período. O Ibovespa, índice de referência da Bolsa de Valores Brasileira, acumulou queda real de 15% no período.

Os preços das terras variam, entretanto, de acordo com a necessidade dos produtores rurais de expandirem seus negócios. E um caminho apontado com recorrência por especialistas é a recuperação de pastagens degradadas.

A estimativa de institutos de pesquisa, especialmente voltados para agricultura sustentável, aponta para uma área total de 100 milhões de hectares de pastagens em mau estado que podem se tornar áreas produtivas, pensando principalmente em expansão de atividades agrícolas sem a necessidade de desmatamento.

A S&P Global estima, porém, que a maior parte desta área não seria de fácil recuperação e poderia não ter a qualidade necessária para dar bons resultados ao produtor. Segundo Marcelo Claudino, consultor sênior da S&P, o estudo da consultoria mostra que a área de pastagens degradadas com boa qualidade de solo somaria cerca de 33 milhões de hectares.

“Esta é a parte nobre de pastagens que poderiam ser recuperadas. Se a área de soja no Brasil crescer a uma média de 4% ao ano, em linha com o histórico recente, estes 33 milhões de hectares seriam ocupados em 14 anos”, diz Claudino.

Ainda segundo o levantamento, o Centro-Oeste tem metade das pastagens adequadas para o cultivo de soja e milho safrinha. Outros 12% estão na região do Matopiba, enquanto 38% das áreas estão espalhadas por outras partes do país.

São áreas que poderiam ser beneficiadas pelo programa de recuperação de pastagens degradadas que deve ser lançado em breve pelo governo federal e que tem como objetivo dobrar a produtividade agropecuária brasileira em 10 anos, segundo o Ministério da Agricultura.

O programa foi apresentado durante a COP28, a Conferência da Nações Unidas sobre Mudanças Climáticas, que aconteceu em Dubai, nos Emirados Árabes Unidos. A ideia do governo Lula é que sejam recuperadas até 40 milhões de hectares de pastagens degradadas.

Em termos de investimentos, a 051 Capital parece não estar olhando para esta alternativa, por enquanto. “Estamos conseguindo bons resultados em fazendas já produtivas. Olhamos para as pastagens como oportunidades para médio e longo prazo”, afirma Marconi Silva.