A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial nº 2.187.412, realizado em 10 de fevereiro de 2026, firmou entendimento de que o contrato de arrendamento rural se extingue automaticamente quando o arrendador perde a propriedade do imóvel por decisão judicial, ainda que o prazo contratual não tenha se encerrado.
A decisão enfrentou controvérsia relevante sobre a aplicação conjunta do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) e do Decreto nº 59.566/66. Parte da jurisprudência vinha aplicando exclusivamente a regra do art. 92, §5º, do Estatuto da Terra — que assegura a continuidade do contrato na hipótese de alienação voluntária do imóvel — sem distinguir situações em que a transferência decorre de ato jurisdicional.
O STJ delimitou essa diferença, reconhecendo que, na perda judicial da propriedade, incide a hipótese de extinção prevista no regulamento.
O caso envolve cenário típico de evicção, instituto disciplinado nos artigos 447 a 457 do Código Civil, caracterizado pela perda total ou parcial da propriedade de bem adquirido onerosamente, em razão do reconhecimento judicial de direito anterior de terceiro — como em vícios na cadeia dominial.
Nessas hipóteses, o adquirente pode buscar ressarcimento do alienante, mas a titularidade do imóvel é desconstituída.
Embora o contrato se extinga, um ponto exige análise cuidadosa: o direito do arrendatário de ultimar a colheita. O art. 95, inciso I, do Estatuto da Terra determina que os prazos de arrendamento devem encerrar-se após a colheita, inclusive de plantas forrageiras temporárias, prorrogando-se em caso de força maior.
Essa previsão não constitui mera formalidade temporal, mas instrumento de equilíbrio econômico do contrato agrário. A produção rural envolve ciclo biológico, investimentos antecipados, custeio, risco climático e formação de ativo biológico.
Impedir o arrendatário de concluir a safra já implantada poderia gerar enriquecimento sem causa do novo titular do imóvel, que passaria a se beneficiar de insumos, tecnologia e capital alheios.
À luz da lógica do direito agrário, parece compatível com o sistema assegurar ao arrendatário a extração dos frutos cultivados antes da imissão plena do novo proprietário na posse produtiva, preservando-se a função econômica do contrato e a segurança das relações no campo.
Ao final, a decisão confere maior previsibilidade às relações agrárias e reforça a importância da análise da cadeia dominial e da adequada alocação de riscos em contratos de arrendamento, especialmente em contextos litigiosos.
Marcelo Winter é mestre em Direito Comercial pela PUC/SP e sócio do VBSO Advogados.
