Suíça do Agro? Fundo brasileiro inicia captação de R$ 100 milhões para comprar terra no Uruguai

Ao longo desta semana, Henrique Benedini e Francisco Barbosa de Oliveira, sócios da Benedini Fazendas, tradicional corretora de imóveis rurais de Ribeirão Preto (SP), têm agenda concorrida em São Paulo.

Eles iniciam na capital do Estado, com reuniões com bancos de investimento, family offices e grandes investidores, um road show para apresentar ao mercado o primeiro fundo estruturado por eles para a compra de terras.

A intenção é captar R$ 100 milhões em uma primeira tranche – se forem bem-sucedidos, uma segunda já está no radar – para a compra de quatro propriedades.

Seu foco está bem distante da valorizada terra vermelha do interior paulista. Mais precisamente, cerca de 1,5 mil quilômetros ao Sul, na região central do Uruguai.

“Lá você compra quatro vezes mais terra, com um arrendamento melhor do que aqui, numa moeda forte”, resume Benedini, em entrevista ao AgFeed.

Mais do que a possibilidade de adquirir áreas maiores pelo mesmo valor, há outros pontos no discurso dos empresários que eles esperam ver ecoar nos ouvidos de seus interlocutores.

Em um momento em que se vê iniciativas semelhantes tentando levar investimentos brasileiros para o Paraguai e a Bolívia, por exemplo, eles pretendem se diferenciar oferecendo uma tese baseada em “um negócio pacífico e seguro”, nas palavras de Benedini.

Ou em uma espécie de “Suíça da América do Sul”, na definição de Oliveira para tratar da estabilidade política e econômica do Uruguai, além das vantagens tributárias de um país muitas vezes apontado como um refúgio fiscal para os recursos de brasileiros.

Além da Benedini, que atuará como consultora estratégica, o fundo Uruguay FIP Multiestratégia reúne a gestora paulista Iguana Investimentos (Iggy), com mais de R$ 1,5 bilhão sob gestão, e o escritório uruguaio Guyer & Regules, fundado em 1911 e apontado como referência de primeira linha no direito uruguaio, responsável pela estruturação do veículo, pela validação dominial dos ativos e pela assessoria fiscal no âmbito do convênio entre Brasil e Uruguai. A administração financeira fica a cargo da BRL, braço do Apex Group.

O fundo foi formatado como um FIP de condomínio fechado, sem resgate de cotas, com horizonte de sete a dez anos (podendo se estender por mais dois) e distribuição anual da renda de arrendamento a partir do segundo ano.

Segundo o prospecto da oferta, o investimento mínimo é de R$ 100 mil, e a captação é destinada exclusivamente a investidores profissionais.

A estrutura é tripartite: os cotistas brasileiros entram no FIP, que adquire títulos de dívida de uma sociedade anônima uruguaia (a SPE local), com conversão em cotas em cerca de oito meses. A SPE é o veículo de aquisição das propriedades.

A taxa de administração é de 1% ao ano sobre o capital comprometido, com mínimo mensal de R$ 20 mil, e a taxa de performance é de 20% sobre o que exceder o hurdle de 9% ao ano em dólar — ou seja, as partes só ganham de forma relevante se o fundo entregar retorno acima desse patamar, um desenho pensado para alinhar interesses.

O que está no radar

Idealizadores do fundo e responsáveis pela originação das propriedades a serem adquiridas, os sócios da Benedini Fazendas afirmam já ter avaliado cerca de 50 fazendas depois de uma série de visitas ao país vizinho.

Benedini foi o primeiro a despertar para o potencial de negócios por lá. Ele conta que conheceu o Uruguai há pouco mais de dois anos, por intermédio de um cliente e amigo de Ribeirão Preto que vendeu 200 alqueires de cana no estado de São Paulo e comprou quase mil alqueires no país vizinho.

“Ele falou: ‘Olha, Henrique, eu estou com muito medo do Brasil, então eu estou querendo fazer um contraponto do país. Eu já tenho dinheiro nos Estados Unidos, mas eu comecei a procurar um lugar que além de eu ter uma economia estável, política estável, moeda forte, que eu pudesse também investir em terras e receber arrendamento como eu recebo aqui em São Paulo’”, relata.

A conta que o convenceu foi direta, segundo o empresário: a terra em São Paulo gira em torno de R$ 250 mil por alqueire (“em Ribeirão Preto, chegava a R$ 500 mil na época”, diz), enquanto no Uruguai a grande maioria das fazendas está na faixa de R$ 70 mil por alqueire.

Já os arrendamentos giram, também de acordo com Benedini, em torno de 3,5% ao ano em dólar, contra 2% a 2,5% no estado de São Paulo. E, segundo ele, são pagos antecipadamente — o arrendatário paga antes de plantar, e não depois da colheita, como ocorre no Brasil.

“Aí veio a questão da segurança do pagamento, já que lá você está arrendando para produtor local, em 60% das vezes”, explica.

Benedini confessa ter passado muito tempo procurando a “pegadinha” que justificasse a diferença de preço. “Para mim, lá tinha que ser bem mais caro, tinha que ser preço do estado de São Paulo pela logística do país e qualidade de terra”.

Oliveira entrou na história como um potencial cliente. Executivo com passagem por consultorias voltadas ao agro e vindo de família de empresários rurais, no ano passado ele ouviu do o pai o desejo de diversificar patrimônio no exterior.

Foi quando ele procurou Benedini, que já oferecia propriedades no Uruguai a seus clientes da região de Ribeirão Preto. “Liguei para ele e disse: ‘vamos lá, quero conhecer o Uruguai’”.

A família de Oliveira apostou na tese e comprou uma fazenda de 835 hectares, com a produção dividida entre o cultivo de eucalipto e a pecuária. Já arrendada, garante uma renda de 3,8% ao proprietário.

E o cliente acabou se juntando à Benedini como sócio, com o objetivo de avançar na nova frente de negócio.

A fronteira uruguaia

Usando um critério que combinava liquidez e potencial de valorização, os sócios elegeram uma faixa central do Uruguai – que envolve as regiões como Rio Negro, a oeste, e em Paysandú, logo acima –, que os sócios definem como uma zona de “transição”.

“O Uruguai é metade do Estado de São Paulo. Se você pegar essa faixa que a gente acredita que vai valorizar, de 600 quilômetros por 200 quilômetros, é uma fatia ainda menor. Então, assim, é muito mais objetivo o investimento”, diz Benedini.

Trata-se de uma área que começa a ser mais utilizada para a produção agrícola, hoje mais intensa no Sul do país e do outro lado da fronteira com a Argentina. O potencial de valorização é confirmado justamente pela assimetria com essas outras regiões.

Segundo ele, em Canelones, no sudoeste, perto da fronteira com a Argentina, a terra já vale de US$ 12 mil a US$ 14 mil por hectare; em Rio Negro, a apenas 180 quilômetros de distância, é possível comprar a US$ 6.500 por hectare, no mesmo padrão de solo.

“A gente não vê muito sentido nisso, já que os índices de produtividade, que são públicos no Uruguai, indicam que são solos semelhantes”, aponta Oliveira.

Além do avanço da agricultura, a região se encontra em um entroncamento que reúne um cluster para a produção de eucalipto, necessário para abastecer três grandes indústrias de celulose instaladas no país.

Assim, forma-se um tripé de produção – pecuária, agricultura e florestas, que permite a utilização de toda a propriedade em seu melhor potencial.

“O Uruguai tem uma classificação de solos feita no centímetro”, afirma Oliveira. “Então, você tem áreas de aptidão florestal, que são áreas com um índice mais baixo de produtividade, propícias para o plantio de eucalipto”.

O portfólio-alvo também já está mapeado pela dupla. São quatro propriedades, somando 3.962 hectares, com preço médio de US$ 5.111 por hectare e valor total de US$ 20,2 milhões, e rentabilidade anual média de arrendamento de 3,44%, segundo indica o prospecto do fundo.

Os ativos, identificados sob codinomes para preservar a confidencialidade, estão em due diligence técnica e jurídica e foram escolhidos dentro de uma faixa de preço de entrada entre US$ 4 mil e US$ 7 mil por hectare, com solo de aptidão agrícola, tamanho de 500 a 1.500 hectares, renda recorrente acima de 3% ao ano em dólar e localização nas regiões Centro-Oeste e Noroeste do país.

As projeções do fundo apontam uma TIR estimada de 6% ao ano no cenário moderado, 9% no cenário base e 15% no otimista, com patrimônio líquido final de US$ 37,98 milhões, US$ 48,2 milhões e US$ 83 milhões, respectivamente — números que, segundo o próprio prospecto, não representam promessa de rentabilidade futura.

"A gente acredita que vai ter uma valorização entre, terra e arrendamento, que deve ultrapassar os 10% ao ano", projeta Oliveira.

O contraponto uruguaio

A tese de valorização repousa em três camadas. A primeira é o ciclo de commodities: com a soja e o milho em queda e depois se recuperando — a saca de soja, que chegou a R$ 100 no Brasil, já voltou a R$ 150 —, os sócios acreditam que a retomada dos preços agrícolas acelera o valor da terra.

A segunda é a expansão da agricultura pelo país. Nas fazendas analisadas, cerca de 60% de área é agrícola, com 40% de pecuária, ou ainda 50% a 60% de floresta de eucalipto com o restante em pecuária.

A terceira é a proteção contra a inflação: "Um título de tesouro americano, que vai te pagar 4,5%, 5% talvez, mas você tem um risco inflacionário, enquanto o ativo real terra não tem depreciação. A gente acha que ele se autocorrige automaticamente se houver algum problema de inflação americana", argumenta Oliveira.

Um relatório do Itaú BBA sobre o agro uruguaio, usado como referência na estruturação do fundo, reforça a leitura. O banco destaca terras de grande qualidade para produção com diversificação agrícola, pecuária ou florestal, excelente infraestrutura e proximidade de portos, com um ROE do setor agro de cerca de 10% — composto por 3% do resultado produtivo e 7% do aumento no valor da terra.

Segundo o banco, atividade é 100% dolarizada, com créditos em dólar, e as exportações são lideradas pelo setor agropecuário: carne (20%), celulose (20%) e soja (10%), com a carne bovina tendo como principais destinos Estados Unidos (37%), China (26%), União Europeia (18%) e Israel (7%).

O país conta com cerca de 12 milhões de cabeças de gado, 21 plantas frigoríficas, 1,6 milhão de hectares florestados com três plantas de celulose processando 90% da produção — e uma quarta unidade em construção, segundo os sócios —, além de uma agricultura de sequeiro que, na safra 2026, deve ocupar 1,8 milhão de hectares físicos, com 1,2 milhão de hectares de soja.

O contraste com o Brasil é o coração da narrativa. Enquanto o hectare agrícola consolidado no Brasil negocia na casa de US$ 14 mil, no Uruguai o preço médio ficou em US$ 4.178 em 2025, segundo os dados da DIEA, o órgão de estatísticas agropecuárias do Ministério da Pecuária, Agricultura e Pesca.

Isso significa, pelos dados oficiais, um avanço de 5,1% sobre 2024 e o maior valor da série histórica iniciada em 2000.

Os números do governo uruguaio dão sustentação ao momento do mercado. Segundo a DIEA, em 2025 foram realizadas 1.718 operações de compra e venda de terras, com 259 mil hectares negociados e um valor total superior a US$ 1,08 bilhão, a um preço médio recorde de US$ 4.178 por hectare, 5% acima de 2024 e o maior da série histórica de 26 anos, que acumula 47.588 operações e mais de 10 milhões de hectares desde 2000.

Ainda de acordo com as informações do DIEA, no primeiro semestre de 2025, foram celebrados 1.251 contratos de arrendamento, com 385 mil hectares e preço médio de US$ 130 por hectare ao ano, alta de 5% sobre o mesmo período de 2024.

O prospecto do fundo sustenta ainda que a terra agrícola nunca registrou retorno negativo em janelas de dez anos ou mais, é descorrelacionada de ações e renda fixa e tem demanda inelástica. "Ninguém para de comer em recessão", resume o material.

Segundo o documento, o Uruguai aparece como o único país no continente que, além de aptidão agropecuária em 90% de seu território, entregaria, ao mesmo tempo, economia dolarizada, grau de investimento BBB+ pelas três principais agências, o menor risco-país da América Latina, liderança em democracia e transparência na região, chuva anual bem distribuída de cerca de 1.200 milímetros, status sanitário de excelência com rastreabilidade bovina de 100% e três portos de águas profundas para escoamento.

A segurança jurídica fundiária é outro ponto destacado pelos sócios. Segundo eles, as propriedades rurais têm título federal único, sem sobreposição de registros, sem exigência de reserva legal ou APP, sem risco de reforma agrária ou invasões, e com o convênio fiscal Brasil–Uruguai eliminando a dupla tributação, o que eleva o retorno líquido do investidor brasileiro frente a qualquer outra jurisdição da região.

Há ainda o componente patrimonial: o país não cobra imposto de transmissão causa mortis (o equivalente ao ITCMD brasileiro), o que atrai investidores em busca de proteção patrimonial e planejamento sucessório. "Se você comprar, tá no seu nome, se você morrer, passa com seus herdeiros sem custo de transmissão", destaca Oliveira.

Os sócios também enxergam no Uruguai um contraponto direto ao movimento mais ruidoso em direção a Paraguai e Bolívia, onde, segundo eles, ainda existe risco com documentação e conflitos fundiários.

Para eles, quando o mercado perceber o Uruguai, pode se formar “uma grande corrida”, mas mais silenciosa, como convém a quem prefere a Suíça da América do Sul.