“Retrofit de fazendas” e spreads baixos: as oportunidades e o cenário do mercado de Fiagros segundo a Riza Asset

O atropelo que o mercado de Fiagros viveu em 2024 não isentou ninguém, nem mesmo as casas de investimentos que não registraram sequer um caso de inadimplência. Na Riza Asset, empresa com R$ 16 bilhões sob gestão, sendo R$ 4 bilhões alocados no setor agro, não foi diferente.

Os dois fundos do setor da gestora que são negociados no balcão da B3, o fundo imobiliário de terras Terrax (RTZR11) e o Fiagro de crédito RZAG11, viram suas cotas recuarem 20% e 13% de janeiro a dezembro do ano passado, respectivamente.

E assim como o restante do mercado, ambos assistem uma recuperação em 2025. O fundo imobiliário via suas cotas subirem 5% do primeiro pregão do ano até o dia 25 de agosto. Já o Fiagro avançava 13% no mesmo intervalo.

Enquanto mercado ensaia uma recuperação com novas distribuições e em meio a uma regulamentação definitiva para o setor proposta pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários), a Riza começa a dar pistas de onde podem estar suas próximas fichas.

Várias delas foram expostas pelo sócio e cofundador da Riza, Paulo Mesquita, durante o XP Agro Insights 2025, evento da corretora que reuniu gestores de Fiagros e empresas do setor, juntamente com um panorama do atual momento desse mercado.

Mesmo em meio à transformação que o setor deve viver com a nova norma da CVM que dita que os Fiagros poderão diversificar ativos dentro de uma mesma estrutura, como ter, em um único fundo, um portfólio dividido entre participação em empresas, crédito, terras e até CBIOs, a Riza deve se manter dentro de suas expertises.

“Somos especializados em crédito para produtores rurais e estratégias que envolvam terras agrícolas. Acreditamos que essa especialização traz vantagens, principalmente pela relação com pessoas ligadas ao setor”, disse Mesquita, em um painel que dividiu com seu xará Paulo Fleury, da gestora eB Capital.

“Pessoas do setor” envolvem, segundo ele, dealers de terra, que facilitam as prospecções da Riza em busca de terras no País. “Generalizar, no nosso caso, atrapalha”, acrescentou.

Hoje, o fundo Terrax, um dos primeiros fundos imobiliários do agro a existir no mercado, conta com 19 fazendas que somam mais de 80 mil hectares em seu portfólio. O patrimônio líquido atual é de R$ 1,8 bilhão.

Para chegar a esse portfólio, a Riza aposta em três diferentes estratégias. A primeira, e que tem mais percentual no portfólio é a chamada sale and leaseback, em que a gestora compra a terra e aluga para o mesmo produtor.

“A estrutura simula um crédito através do equity da terra. Compramos essa área com desconto, fazemos o arrendamento com opção de compra”, explica.

As outras duas estratégias são: buy to lease, com a compra e o arrendamento para outro agricultor, e a land equity, na qual compra a terra em busca de valorização imobiliária.

“Ninguém tem esse número exato, mas o cálculo ronda R$ 8 trilhões em imóveis rurais a valor de mercado hoje no Brasil. Só uma parte pequena está disponível para a venda, mas é um setor a que temos fácil acesso e em que trabalhamos muito bem”, disse Mesquita.

Olhando para o futuro, mas ainda dentro desse mercado, o sócio da Riza vê boas oportunidades em um mercado ainda pouco explorado pelas gestoras: o de recuperação de terras degradadas.

O mercado de conversão de pastagens no Brasil é estimado em 28 milhões de hectares, com uma valorização fundiária de R$ 904 bilhões, segundo um estudo realizado pelo Itaú BBA este ano.

Essa conversão das áreas poderia ampliar em 52% a produção de grãos e evitar emissões de 3,5 bilhões de toneladas de CO2, de acordo com o banco.

A conta para destravar esse potencial, contudo, não é barata. Nos cálculos da instituição, que fez o levantamento em conjunto com a Embrapa, são necessários R$ 482,6 bilhões.

Fazendo um paralelo com o setor de fundos imobiliários, Paulo Mesquita cita que esse mercado é um “retrofit de fazendas” e que levar essas estruturas ao mercado de investidores pode ajudar a destravar oportunidades.

“O hectare de uma fazenda de pastagem degradada no Mato Grosso custa algo como R$ 25 mil, acrescentando ainda mais R$ 10 mil para transformação. Só que posteriormente, essa mesma área vale algo em torno de R$ 60 mil”, calcula o sócio da Riza.

“Vejo esse produto [fundo de recuperação de pastagens] como algo diferente que vai vir com mais força no mercado, e que vira oportunidade pro investidor pessoa física”, acrescenta.

A lógica do executivo é que poucos investidores têm calibre financeiro para comprar uma fazenda inteira, mas uma junção de vários já permite criar estruturas robustas.

Ele cita que hoje, uma terra já agricultável na região de Sorriso (MT), custa R$ 120 mil por hectare. Considerando uma área de mil hectares, são R$ 120 milhões. “O mundo dos Fiagros permite concentrar recursos de várias fontes em um fundo, que ganha porte com um investimento desse”, diz.

Spreads mais baixos, por enquanto

O mercado de Fiagros olha para um futuro mais animador do que foi 2023 e 2024. Com empresas como XP preparando novas distribuições e cotas de fundos listados recuperando parte das perdas em suas cotações vistas no ano passado, um dos grandes desafios para que esse mercado volte aos dias de bonança, com follow-ons e novos fundos, é a taxa de juros.

Com a Selic atualmente em 15%, o “custo do dinheiro” aumenta e tira o apetite de risco de investidores em aplicações de renda variável, como é o caso dos fundos, sejam imobiliários ou de agro.

Ainda sem as estruturas de fundos de recuperação de terras, fundos de terra ou de crédito precisam dançar conforme a música.

Mesquita, da Riza, citou durante o evento que esse cenário de pouco apetite para captações e juros altos fez com que gestoras reforçassem a atuação na formação do portfólio.

Na prática, isso gerou uma preferência por empresas “high-grade”, ou seja, empresas maiores dentro do setor agro, mais consolidadas e com perfil de risco menor frente a produtores menores com taxas de retorno acima da média.

Para o investidor, as operações deixaram de ser “CDI + 10%” e passaram a ser na faixa dos “CDI + 3%”.

“Isso criou um cenário em que se alavanca retornos num nível mais baixo de spread ou então uma migração para fundos tipo FIDC, com estruturas de cotistas sêniores e subordinados”, disse o gestor.

“Eu hoje não colocaria meu dinheiro num produtor que toma um CRA ou CPR a CDI + 10%. Na situação atual, não existe. A chance de o investidor voltar sem seu dinheiro para casa é muito alta”, acrescentou.

Sem considerar a incidência de imposto de renda nos lucros e nenhuma venda de cotas, os dois fundos da Riza hoje entregam remunerações nesta faixa.

O Fiagro acumula um dividend yield de 18,55% nos últimos 12 meses, considerando o último relatório gerencial enviado aos cotistas. Considerando que o CDI hoje está em 12,55% ao ano, o retorno é próximo do CDI + 5% ao ano.

Já o Terrax acumula esse dividend yield em doze meses em 14,10%, trazendo um retorno do CDI + 1,5%.

Outro fator para essa possível retomada no mercado de Fiagros é uma perspectiva de baixa de juros a partir ou do final deste ano ou do início de 2026.

Por enquanto, Paulo Mesquita vê que o sweet spot das estruturas de crédito ronda esses retornos longes do CDI acrescido de dois dígitos.