Riza Asset vê “janela rara” para compra de terras, mas alerta: oportunidade exige estrutura financeira

Em meio à “tempestade perfeita” que vive o agronegócio, o mercado de terras agrícolas vive uma das melhores oportunidades dos últimos anos, principalmente para quem tem liquidez.

Mas, calma lá, não basta dinheiro no bolso. Também há a necessidade de criação de estruturas financeiras adequadas para isso.

Essa é a avaliação de Paulo Mesquita, sócio da gestora Riza Asset Management, que participou de painel do evento Agrothinkers, promovido pelo escritório de advocacia FAS Advogados e site NPagro, nesta quinta-feira, dia 21 de maio, em São Paulo.

A Riza é tida no mercado como “especialista em terras agrícolas”, em função do sucesso de seu primeiro fundo do tipo, o Terrax, que tem patrimônio líquido de R$ 1,7 bilhão e é listado em bolsa.

Mais recentemente, no fim do ano passado, lançou um Fiagro fechado, o Terrax Vintage, que captou R$ 408,6 milhões já na largada.

Tanto o Terrax, fundo listado da casa, quanto o Terrax Vintage compartilham de teses semelhantes: “sale and leaseback”, em que uma empresa (ou produtor, no caso do agro) vende um imóvel próprio a um investidor/fundo e, simultaneamente, assina um contrato de locação de longo prazo, “buy to lease”, com a compra e o arrendamento para outro agricultor, e a “land equity”, na qual compra a terra em busca de valorização imobiliária.

Mesquita disse que, com o estresse financeiro de muitos produtores rurais, começaram a surgir no mercado descontos relevantes até mesmo em áreas agrícolas consideradas nobres. A redução de preços chega a 40% em operações de land equity e a 50% em estruturas de sale and leaseback.

“Hoje você consegue comprar áreas consolidadas por valores que não comprava há sete ou oito anos”, ressalta o executivo. “É uma hora muito boa de entrar.”

“Mas tem que ter alguma estrutura financeira para você fazer a compra. Se chegar para o produtor e falar: ‘Essa terra, em Sorriso, era de 1.100 sacas, toma aqui 600 sacas aqui que eu vou comprar.’ Ele vai falar: ‘Tchau, pode ir embora’", disse.

O horizonte da Riza, no entanto, vai além de Mato Grosso. A casa vê oportunidades relevantes também no Matopiba, a fronteira agrícola formada por áreas de Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia.

Nove propriedades do Terrax, o fundo listado em bolsa da casa, estão localizadas em estados do Matopiba.

Além disso, dois estados da região – Piauí e Tocantins – foram citados no pipeline das regiões onde a gestora disse estar prospectando fazendas para o Terrax Vintage.

Na avaliação de Mesquita, embora o Matopiba ainda carregue uma percepção de maior risco climático em relação ao Centro-Oeste, a região combina vantagens competitivas importantes, como logística mais eficiente para exportação, potencial de irrigação e maior disponibilidade de áreas passíveis de desenvolvimento agrícola.

“Na safra 2024/2025, em alguns lugares do Piauí chegou a ficar 23 dias sem chuva e teve produtor produzindo 64 sacas por hectare nessa situação”, afirmou o sócio da Riza. “Ok, ia produzir 80 sacas, caiu para 64 sacas, mas mesmo assim é um nível de rentabilidade razoável.”

Mesquita também destacou que a resiliência operacional dos produtores evoluiu significativamente nos últimos anos.

Na avaliação do sócio da Riza, as oportunidades de mercado decorrem do fato de que, hoje, o agro atravessa hoje forte crise de liquidez, provocada principalmente pela retração dos grandes bancos no crédito rural após a escalada das recuperações judiciais no setor.

Para Mesquita, esse cenário criou uma janela rara para investidores especializados em operações como sale and leaseback, modelo em que o produtor vende a fazenda, levanta recursos e segue operando a propriedade mediante contrato de arrendamento.

“Não tem dinheiro no mercado para financiar e refinanciar o produto a longo prazo e isso permite a criação de estruturas para trazer o dinheiro para a mão do produtor”, disse Mesquita.

Na avaliação do sócio da gestora, o mercado deve assistir, nos próximos anos, a um aumento relevante de propriedades retomadas por instituições financeiras em função das dificuldades enfrentadas pelos produtores rurais e também da alta das RJs. “Os bancos não querem terra, mas se precisarem, vão pegar”, afirmou Mesquita.

O sócio da Riza disse acreditar que o movimento de retomada das terras tende a ampliar o espaço do mercado de capitais, já que será necessário estruturar veículos capazes de administrar, operar e dar liquidez a esses ativos.

“Alguém vai ter que fazer gestão disso, alguém vai ter que se apropriar disso. Nesse momento, os produtores têm menos acesso e menos conhecimento desse processo para botar a mão nesse tipo de ativo”, disse Mesquita.

E, antes mesmo da execução efetiva das garantias pelos bancos, a Riza já vem atuando em um estágio anterior do problema, explicou Mesquita.

Isso porque a gestora já tem feito fundos em parceria com Itaú, Santander e Banco Original para atender produtores que perderam acesso ao crédito tradicional.

Esses acordos, explicou Mesquita, não envolvem a transferência de ativos executados pelos bancos para os fundos, mas funcionam em uma etapa anterior, quando as instituições financeiras já não se sentem confortáveis para conceder crédito com alienação fiduciária aos clientes.

“Nós fazemos uma operação de sale and leaseback com funding do próprio banco. Isso já está acontecendo”, disse Mesquita.

Mesmo diante desse ambiente de maior estresse financeiro no setor – e eventuais novas oportunidades – Mesquita afirmou que a estratégia da Riza continua baseada em giro rápido dos ativos agrícolas.

“Dificilmente eu fico com um ativo por mais de 2 anos e meio ou três. Geralmente a gente aposta numa compra muito descontada, com uma transformação rápida, numa saída mais rápida ainda”, explica Mesquita. “Numa escala de 20 anos, provavelmente eu vou fazer 6 giros de terra em vez de fazer uma compra só”.