Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e do Agronegócio (CRA) tornaram-se instrumentos relevantes para financiar dois setores essenciais da economia brasileira: o mercado imobiliário e o agronegócio.

Na securitização, direitos creditórios são vinculados à emissão de títulos adquiridos por investidores. No CRI, o lastro se relaciona ao setor imobiliário; no CRA, ao agronegócio. O mecanismo aproxima o mercado de capitais da economia real e oferece uma alternativa ao crédito bancário tradicional.

A importância desses instrumentos é reconhecida pelo próprio arcabouço regulatório brasileiro. A Lei nº 14.430/2022 consolidou o marco legal da securitização, enquanto a regulamentação da CVM disciplina as companhias securitizadoras e as respectivas emissões.

O problema, porém, não está no desenho jurídico desses instrumentos. Ele aparece quando chega o momento de executar as garantias.

Todo crédito envolve risco de inadimplemento. O investidor que adquire um CRI ou CRA sabe — ou deveria saber — que o devedor pode deixar de pagar. Faz parte do jogo.

É exatamente por isso que muitas dessas operações são estruturadas com robustos pacotes de garantias: alienações fiduciárias de imóveis, cessões fiduciárias de recebíveis, contas vinculadas, fundos de reserva e outros mecanismos destinados a proteger os investidores caso o fluxo ordinário de pagamentos seja interrompido.

O que não pode ser tratado como risco normal de crédito é descobrir, na hora da execução, que a garantia que justificou a concessão do crédito foi deliberadamente esvaziada. É isso que algumas operações em default começam a revelar.

A discussão ganha relevância no atual cenário brasileiro: depois de um período prolongado de juros elevados e maior restrição de crédito, aumentaram a inadimplência empresarial e o número de empresas em recuperação judicial.

Esse ambiente tem colocado à prova as estruturas de garantia que sustentam inúmeras emissões. Há casos em que recebíveis cedidos fiduciariamente são desviados, apesar da formalização e da publicidade da garantia. Em outros, imóveis regularmente alienados fiduciariamente são negociados pelo devedor por meio dos chamados “contratos de gaveta”.

Quando o credor precisa executar a garantia, encontra terceiros ocupando os imóveis e alegando tê-los adquirido diretamente do devedor.

O Brasil construiu historicamente suas relações comerciais sobre um sistema registral. A publicidade dos atos não é mera formalidade burocrática. Ela existe justamente para conferir previsibilidade às relações jurídicas e permitir que terceiros saibam quais direitos e ônus recaem sobre determinado bem. Tal publicidade não pode ser ignorada quando alguém, posteriormente, alega desconhecer a garantia.

Cada caso deve ser examinado em suas particularidades, e o ordenamento deve proteger o terceiro efetivamente vulnerável desde que presentes os pressupostos legais. O problema surge quando essa proteção é concedida sem considerar os efeitos da publicidade registral e das garantias regularmente constituídas.

Se um imóvel pode ser alienado fiduciariamente, a garantia registrada e, ainda assim, o devedor consegue negociar o mesmo bem à margem do sistema registral, impedindo ou retardando sua execução, a pergunta é inevitável: qual é, afinal, o valor econômico e jurídico dessa garantia?

A preocupação do Judiciário com adquirentes que alegam boa-fé é compreensível. Mas essa análise não pode ignorar quem criou o conflito, se a garantia era pública, se o adquirente tinha meios de conhecê-la, se houve fraude do devedor e quais são os efeitos sistêmicos de transferir ao credor o prejuízo de uma negociação irregular.

Caso contrário, corre-se o risco de transformar uma proteção concebida para tutelar a boa-fé em mecanismo involuntário de incentivo à fraude.

O problema não se limita àquele investidor ou àquela emissão. Como o mercado precifica risco, garantias menos confiáveis resultam em maior remuneração exigida, estruturas mais complexas, menor disponibilidade de capital e, em alguns casos, recusa em financiar determinados projetos ou devedores.

Quem paga essa conta, no final, não é apenas o credor. Paga o incorporador que precisa financiar um novo empreendimento. Paga o produtor rural que necessita de recursos para financiar sua atividade. E paga a própria economia brasileira, que perde eficiência em instrumentos concebidos justamente para ampliar as fontes privadas de financiamento.

Por isso, a discussão sobre a execução das garantias não pode ser reduzida a uma disputa entre credores e devedores. É uma discussão sobre segurança jurídica e custo de capital.

O Brasil avançou na criação de instrumentos jurídicos para aproximar o mercado de capitais do financiamento imobiliário e do agronegócio. A legislação criou estruturas sofisticadas de securitização, patrimônio separado, regime fiduciário e garantias. Mas nenhuma engenharia jurídica funciona se, no inadimplemento, os direitos constituídos no papel não puderem ser efetivamente exercidos.

Um sistema de garantias só é confiável quando o mercado sabe, antecipadamente, quais serão as consequências de seu descumprimento.

Isso não significa defender execuções automáticas ou ignorar situações excepcionais de fraude contra terceiros. Significa exatamente o contrário: fraude deve ser identificada onde efetivamente ocorreu e seus efeitos devem recair sobre quem a praticou — e não sobre aquele que confiou em uma garantia regularmente constituída e publicizada.

O crédito depende de confiança. E confiança depende de uma premissa elementar: garantia constituída, registrada e publicizada precisa ser garantia respeitada.

Laura Bumachar é sócia da área de Resolução de Conflitos, Restruturação de Dívidas e Insolvência do Dias Carneiro Advogados.