A área produz soja, obtém crédito rural, possui cadastro ambiental e até pode acessar mercados exigentes em sustentabilidade. Ainda assim, sua origem pode estar em uma ocupação ilegal de terras públicas. Trata-se de uma espécie de "lavagem de terras", processo pelo qual um ativo fundiário de origem ilícita é progressivamente revestido de aparente legalidade até ingressar na economia formal.

A grilagem de terras, contudo, transcende a mera disputa pela propriedade. Historicamente, está associada às desigualdades na ocupação do território brasileiro, às dificuldades de gestão do patrimônio fundiário público e aos desafios enfrentados pelo Estado para assegurar segurança jurídica sobre a posse e o uso da terra. Embora sua lógica permaneça essencialmente a mesma, seus mecanismos de operacionalização tornaram-se progressivamente mais sofisticados.

Se antes a grilagem dependia da falsificação de documentos em cartórios distantes e da ocupação física de áreas públicas, hoje ela se vale de instrumentos tecnológicos, sistemas de cadastro pouco integrados e brechas institucionais que permitem conferir aparente legalidade a ocupações irregulares.

A chamada "lavagem de terras" segue uma lógica muito semelhante à lavagem de dinheiro. No caso fundiário, o processo geralmente começa com a ocupação ilegal de terras públicas, seguida do desmatamento para demonstrar uma falsa ocupação produtiva. Em seguida, surgem documentos fraudulentos, registros sobrepostos, georreferenciamentos inconsistentes, contratos simulados e cadastros autodeclaratórios utilizados para construir uma narrativa de legalidade.

Quando essa área passa a constar em diferentes bases cadastrais e registrais sem uma verificação integrada, ela adquire uma aparência de regularidade. A partir daí, consegue acessar crédito rural, seguros, comercialização de commodities e até certificações ambientais. O problema é que a fraude documental se torna invisível para quem analisa apenas a produção ou a situação ambiental atual da propriedade.

O resultado é que uma área originalmente grilada pode entrar na cadeia econômica formal, produzindo grãos, carne ou créditos ambientais, como se tivesse origem legítima. É exatamente esse mecanismo que se converte num dos principais vetores da corrupção fundiária na Amazônia e em outras regiões de fronteira agrícola.

Historicamente, o combate aos crimes ambientais concentrou-se naquilo que é mais visível: o desmatamento detectado por satélites. Essa abordagem foi fundamental para o Brasil desenvolver sistemas de monitoramento ambiental reconhecidos internacionalmente.

No entanto, o desmatamento é frequentemente a consequência, e não a causa do problema. A verdadeira origem está na apropriação ilegal da terra pública. Quando a fraude fundiária não é combatida, o sistema apenas reage aos efeitos sem enfrentar a estrutura econômica que financia o crime.

A cada área desmatada embargada, outras áreas continuam sendo incorporadas ilegalmente ao mercado por meio da fraude documental. Isso gera um ciclo permanente de ocupação irregular, desmatamento, regularização indevida e valorização patrimonial dos infratores.

A atuação de técnicos e agentes públicos que conferem aparência de legalidade a práticas ilícitas evidencia vulnerabilidades estruturais nos sistemas de proteção ambiental e controle administrativo. O maior gargalo, atualmente, reside na insuficiência dos mecanismos de controle e responsabilização.

O Brasil possui um arcabouço jurídico relativamente robusto para combater fraudes fundiárias e crimes ambientais. O problema é que os sistemas de controle ainda operam de forma fragmentada. Muitas vezes, um documento produzido por um profissional habilitado é presumido como verdadeiro, mesmo quando existem evidências técnicas que indicam inconsistências.

Além disso, a baixa integração entre cartórios, cadastros fundiários, cadastros ambientais e bases de cadastro tributárias dificulta a detecção rápida das fraudes.

O que organizações criminosas exploram não é necessariamente a ausência de leis, mas a ausência de rastreabilidade, auditoria permanente e responsabilização efetiva. Quando a probabilidade de detecção é baixa, o incentivo econômico para a fraude permanece elevado.

Publicado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) em 2025, o Provimento nº 195 inaugurou uma nova etapa na modernização dos registros imobiliários brasileiros ao estabelecer diretrizes para a consolidação do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI).

O potencial transformador da medida vai além da simples digitalização dos cartórios. A norma prevê a integração de informações territoriais, permitindo identificar com maior facilidade sobreposições de áreas, inconsistências cadastrais, vazios dominiais e outras situações frequentemente associadas à grilagem de terras e ao desmatamento ilegal.

Nesse cenário, a implantação do chamado "Mapa do Registro de Imóveis do Brasil" e a utilização de QR Codes nas certidões ampliam a transparência e criam as bases para o uso de ferramentas de inteligência territorial. Com o apoio de sistemas de inteligência artificial, torna-se possível detectar automaticamente inconsistências espaciais, temporais e documentais, identificando indícios de fraude antes mesmo da consolidação do dano ambiental.

Entre os sinais que podem ser reconhecidos estão a atuação de um mesmo profissional em centenas de levantamentos realizados em locais distantes e em períodos incompatíveis, a repetição de padrões geométricos em georreferenciamentos, a coincidência excessiva entre limites de imóveis vizinhos, certificações sem evidências de trabalho de campo e sucessivas alterações registrais que reproduzem um mesmo modus operandi fraudulento.

O setor financeiro e o agronegócio comprometido com a legalidade precisam reforçar seus mecanismos de diligência para evitar o financiamento indireto de fraudes fundiárias e ambientais.

Antes de conceder crédito ou adquirir propriedades, é fundamental verificar indícios de risco, como sobreposições com terras públicas ou áreas protegidas, divergências entre registros e cadastros, alterações frequentes de titularidade, certificações suspeitas e a inexistência de uma cadeia documental capaz de comprovar a origem regular da propriedade.

O setor financeiro já avançou muito na prevenção à lavagem de dinheiro. O próximo passo é incorporar mecanismos equivalentes para prevenção à lavagem de terras e ativos verdes. O investidor brasileiro e especialmente o internacional buscam previsibilidade e segurança jurídica.

Quando existe a percepção de que existem altos índices de informalidade na ocupação das terras, que títulos podem ser contestados futuramente, que registros apresentam inconsistências ou que existem riscos ocultos de origem fundiária, o valor do ativo diminui.

Esse cenário produz pelo menos três consequências relevantes: o aumento do custo do capital, a redução do valor de mercado dos imóveis rurais e a restrição do acesso a mercados cada vez mais exigentes em matéria de rastreabilidade e sustentabilidade.

O produtor que cumpre a lei também paga o preço da insegurança fundiária. Quando o mercado desconfia da origem das terras, o risco é distribuído por toda a cadeia produtiva.

Combater a grilagem, portanto, não é apenas uma pauta ambiental ou fundiária. É uma condição para preservar a credibilidade do agronegócio brasileiro e ampliar sua competitividade em mercados cada vez mais exigentes.

Richard Torsiano é diretor executivo da R.Torsiano Consultoria Agrária, Ambiental e Fundiária e CEO da Terra Analytics.