Crise no agro? Na plataforma Chãozão, de imóveis rurais, demanda só aumenta (com mais estrangeiros)

O crédito fica mais restrito, as recuperações judiciais aumentam no agronegócio, mas o preço das terras agrícolas chega a cair? Na opinião de quem lidera uma importante plataforma online de imóveis rurais, por enquanto, ainda não.

Georgia Oliveira é fundadora e CEO do Chãozão, que se denomina “o maior portal de imóveis rurais do Brasil” e chegou a contabilizar 1,7 milhão de acessos entre janeiro e setembro deste ano.

A executiva cita com entusiasmo dados destacados recentemente pelo BTG Pactual, a partir de uma pesquisa da Cargill, com a indicação de que “80% do crescimento do consumo de alimentos no mundo nos próximos 20 anos será atendido por ingredientes produzidos no Brasil”.

“Se o Brasil vai ser a fonte do alimento daqui a 20 anos, tem que comprar terra é agora. Vai ser o próximo grande ativo estratégico do planeta”, afirmou Georgia.

Os dados da Chãozão, segundo ela, mostram que os investidores já estão atentos a isso. A plataforma mensura não apenas os acessos em geral, mas também os “leads” gerados, ou seja, aqueles compradores que efetivamente entram em contato com o vendedor em busca de mais informações sobre o imóvel rural anunciado.

Essa geração de leads teve alta de 1.500% em 2025 na comparação com o ano passado. Ao mesmo tempo, a plataforma registrou aumento significativo nos acessos de fora do Brasil.

“No ano passado, em sete meses de operação, a gente teve 14 mil acessos de americanos ou de brasileiros que moram nos Estados Unidos. Este ano, até o mês de setembro, setembro, foram 43 mil acessos”, contou a CEO da Chãozão.

Na visão de Oliveira, o que tem favorecido o interesse por propriedades rurais no Brasil é a insegurança alimentar, que fica mais evidente em função dos conflitos geopolíticos e guerras comerciais.

Entre junho e dezembro de 2024, os acessos originados dos EUA representavam 26% do total de consultas estrangeiras ao sistema da empresa. Já no intervalo entre janeiro e julho de 2025 esse número saltou para 41%.

Depois dos americanos, aparecem os portugueses em segundo lugar, seguidos da Alemanha. A lista inclui ainda Reino Unido, França, Espanha, China, Argentina, Canadá e Paraguai.

Até dezembro de 2024, o Japão ocupava a segunda colocação, com 15% das buscas, mas foi superado por países europeus e americanos no novo levantamento, segundo a empresa. “O interesse inclui tanto estrangeiros quanto brasileiros residentes no exterior, que buscam diversificação patrimonial”.

A maior procura é por áreas agricultáveis, especialmente com aptidão para a soja e pecuária. Mato Grosso seria o líder nos acessos da Chãozão, embora a plataforma não divulgue números absolutos recentes. A região do Matopiba também vem se destacando, de acordo com Georgia, especialmente Tocantins e Bahia.

“Eu diria que o mercado de terras está bastante aquecido, tem sido um ano surpreendente para o nosso mercado imobiliário rural, independente das questões globais, políticas e econômicas”, afirmou.

Ela garante que o perfil do proprietário que está vendendo a fazenda, na grande maioria dos casos, é aquele que enfrenta problemas em relação à sucessão familiar. A executiva diz também estar acompanhando a situação atual, com mais recuperações judiciais no campo, mas explica que dificilmente é procurada por esses produtores porque a venda de uma fazenda é algo que leva muitos meses.

“Nós só temos planos semestrais e anuais, não temos plano mensal, porque é improvável que se venda uma fazenda num mês. Então aquele cidadão que realmente está endividado, está em recuperação judicial, ele vai buscar outros meios, porque ele tem urgência”, destacou.

Sobre os preços dos imóveis, Georgia avalia que na maioria das regiões há uma certa estabilidade. A alta de preços não estaria ocorrendo porque, segundo ela, aumentou a oferta de imóveis à venda. Haveria então uma pressão de queda? “Nos grandes centros do agro, nada caiu”, disse ela.

“Mas tem gente que ainda me procura em busca de uma terra que custe R$ 5 mil por alqueire, isso não existe mais”, frisou. Quando ocorre de aparecer um preço em patamares muito baixos, a empresária alerta, é grande a chance de se tratar de um imóvel que tem pendências judiciais.

O AgFeed teve acesso a alguns valores do ICVH (Índice Chãozão de Valor do Hectare, que é gerado por munícipio) em cidades importantes para o agronegócio, que mostram comportamentos distintos, dependendo da região. Em Ribeirão Preto, interior de São Paulo, o hectare estava em R$ 106 mil em março deste ano e no mês de dezembro era cotado a R$ 122 mil. Já em Cocalinho, Mato Grosso, houve uma leve queda neste mesmo período, de R$ 12,8 mil para R$ 12 mil por hectare.

Em cidades tradicionais do cultivo de grãos houve valorização nos últimos 12 meses. Ponta Grossa, no Paraná, tinha índice de R$ 87 mil e agora está em R$ 94 mil. Em Sorriso (MT), por sua vez, o hectare subiu de R$ 95 mil no fim do ano passado para R$ 110 mil, recentemente.

Empresa atraiu investidores

A Chãozão só divulga seus acessos de 2025 referentes ao período de janeiro até agosto, quando recebeu 1,715 milhão de visitas. Nos sete meses em que operou em 2024 havia contabilizado 1,3 milhão de acessos. Cerca de 15% dessa audiência se refere a usuários que estão fora do Brasil.

A riqueza de dados sobre potenciais vendedores e compradores de terras agrícolas no sistema despertou o interesse do mercado financeiro, segundo a CEO. Isso porque além da descrição do imóvel é possível visualizar dados como clima, regiões e aplicações específicas – é viável procurar uma fazenda apta para o setor florestal, por exemplo, mas filtrar apenas pelo cultivo de pinus.

Recentemente, a plataforma também criou o ICVH, por isso também permite diferentes simulações para a tomada de decisão em relação aos investimentos.

Geórgia Oliveira lembra que fundos como os Fiagros, por exemplo, quando especializados na compra de fazendas, antes levavam muito tempo para identificar bons ativos e agora passam a utilizar a ferramenta da Chãozão.

“Antes eles captavam bilhões para comprar imóvel rural e tinham que falar com 500 corretores. Aí começaram a olhar para a Chãozão como um player que tem essa informação, com qualidade, organizada com dados como aptidão e índice pluviométrico”.

A empresa está em plena rodada de captação, segundo ela, mas as informações sobre os possíveis investidores e dados mais recentes da plataforma, em função disso, estão sendo mantidos em sigilo.

Nos anúncios da Chãozão é possível encontrar desde uma fazenda ofertada por R$ 4,5 bilhões até uma pequena chácara a R$ 20 mil. “Temos cerca de 10 propriedades ou mais com preço acima de R$ 1 bilhão”, revelou.

No primeiro ano de operação os anúncios eram gratuitos e a empresa se manteve com recursos da própria fundadora. Esse ano, foi iniciada a cobrança, mas a promessa de receita futura está na geração de dados e neste processo de atração de novos investidores.