Prestes a bater R$ 1 bi sob gestão, Möbius compra primeira fazenda e amplia aposta no agro

Era 2014 quando Murilo Moura, então diretor de renda fixa e estruturação do Credit Suisse, recebeu uma “provocação” de uma das figuras mais conhecidas do agronegócio brasileiro.

Eraí Maggi, fundador do grupo Bom Futuro e por muitos anos conhecido como o "Rei da Soja", perguntou ao executivo se seria possível montar um fundo dedicado à compra de terras agrícolas.

O raciocínio era o seguinte: Maggi citava que não faltavam oportunidades, já que vizinhos o procuravam constantemente interessados em vender fazendas, só que nem sempre ele tinha interesse ou capital disponível para absorver todas as áreas.

Naquele momento, porém, a organização do banco não permitia a criação de uma estrutura daquela. Pouco mais de uma década anos depois, em outro contexto, com outros players e em outra empresa, a ideia finalmente saiu do papel.

A Möbius Capital, gestora fundada em 2021 por Moura e outros ex-executivos contemporâneos da época de Credit Suisse, acaba de realizar sua primeira aquisição de terras agrícolas por meio de um novo Fiagro.

O veículo, batizado de MBS Fazenda I, comprou uma fazenda de 5,5 mil hectares na região da Serra da Petrovina, em Mato Grosso.

A operação inaugura uma nova frente de atuação para a gestora, que já atuava no agronegócio por meio de operações de crédito, financiamento e também no mercado de terras, na estratégia sale and leaseback. Desta vez, porém, a lógica é diferente.

Ao invés de utilizar a terra como garantia de uma operação financeira, a Möbius passa a atuar diretamente como proprietária do ativo, na tese de transformar uma terra degradada pela pecuária em apta para agricultura com potencial de desenvolvimento para capturar ganhos de valorização.

"A gente não queria comprar uma fazenda pronta e torcer para a terra valorizar. A ideia é fazer gestão ativa. Comprar um ativo que tenha potencial de melhoria, investir nele e vender depois de dois ou três anos", disse o sócio-fundador da gestora.

O MBS Fazenda I nasce com capacidade para captar até R$ 100 milhões. Uma primeira emissão de R$ 70 milhões já foi concluída, enquanto os R$ 30 milhões restantes poderão ser levantados conforme o avanço dos investimentos.

A nova frente não surgiu isoladamente dentro da gestora, que segundo Moura, deve atingir R$ 1 bilhão sob gestão ainda neste mês de junho.

Hoje, a Möbius administra diferentes veículos de investimento. O principal deles, seu fundo flagship, é um veículo fechado com prazo de oito anos e mandato amplo para investir em crédito estruturado, ativos judiciais e ativos reais.

Foi neste fundo, que atualmente soma cerca de R$ 500 milhões, que a casa historicamente originou boa parte das operações. Inclusive uma parte dos recursos utilizados na aquisição da fazenda veio desse veículo principal, enquanto outra parcela foi captada especificamente para o MBS Fazenda I.

A opção da gestora, ao menos neste momento, é estruturar um fundo dedicado para cada propriedade adquirida, em vez de concentrar diversas fazendas em um único veículo.

"Preferimos mostrar o resultado de cada investimento individualmente. No futuro isso pode evoluir para uma estrutura com várias fazendas dentro do mesmo fundo, mas, nesse primeiro momento, entendemos que fazia mais sentido separar os ativos", afirmou Moura.

Ele cita que hoje a Möbius possui três fazendas em análise e, para além da tese de recuperação de áreas ou com infraestrutura insuficiente para agricultura, a ideia também é aproveitar um momento que a gestora considera particularmente favorável para compradores com acesso a capital.

Depois de anos de forte valorização das terras agrícolas, o aumento dos juros reduziu o apetite dos compradores tradicionais do mercado.

"O comprador natural de uma fazenda normalmente é o vizinho ou outro produtor da região. Mas o custo de capital está muito alto. Tomar dinheiro a CDI mais algum spread para comprar terra ficou muito mais difícil", disse.

Na visão do executivo, isso abriu espaço para investidores financeiros disputarem ativos que, em outros momentos, dificilmente chegariam ao mercado. A primeira aquisição da gestora reúne justamente algumas das características buscadas pelo fundo.

Localizada às margens de uma rodovia asfaltada, a fazenda ainda não possui toda a infraestrutura necessária para agricultura em larga escala.

Moura contou que a Möbius já iniciou investimentos em energia, estradas internas e preparação dos talhões. A operação agrícola propriamente dita, no entanto, não faz parte dos planos.

"O que queremos fazer é desenvolver o ativo. Operar fazenda é outra atividade. Nossa função é estruturar o capital e executar a transformação", afirmou.

Existe ainda uma questão geográfica. Segundo Moura, a área da Serra da Petrovina reúne alguns importantes produtores de sementes de soja e também de algodão. A altitude e o regime de chuvas também ajudam o cultivo. “É uma região que rivaliza com Sapezal como uma das melhores do estado", disse.

Hoje, a gestora avalia novas oportunidades em Mato Grosso, oeste da Bahia, Tocantins e Goiás e a seleção dos ativos combina análise humana e tecnologia.

A Möbius desenvolveu um software proprietário capaz de avaliar cerca de 40 atributos de uma fazenda a partir de informações do Cadastro Ambiental Rural (CAR) e dos arquivos georreferenciados da propriedade.

O sistema cruza fatores fundiários, ambientais, logísticos, climáticos e geomorfológicos, reduzindo significativamente o tempo necessário para triagem dos ativos.

"Para essa primeira fazenda, foram mais de 12 meses entre identificar a oportunidade e concluir a compra. Hoje conseguimos fazer essa análise preliminar em minutos", afirmou.

Dos quase R$ 1 bilhão sob gestão na casa, Murilo Moura estima que cerca de 40% são agro. A marca bilionária deve ser atingida, inclusive, por uma operação de R$ 130 milhões do tipo sale and leaseback - em que a gestora compra a terra e arrenda para o mesmo produtor que a vendeu.

“Essa é uma fazenda pronta e madura. Costuramos com um credor e esse produtor, compramos a posição e estendemos o prazo de pagamento”, explicou.

Na Möbius, aproximadamente 60% dos recursos estão alocados em operações de crédito estruturado, cerca de 25% em ativos judiciais e os 15% restantes em ativos reais, categoria que inclui investimentos imobiliários, de infraestrutura e, agora, a estratégia de terras agrícolas.

Essa flexibilidade de atuação já levou a Möbius a analisar operações bastante diferentes ao longo dos últimos anos. A gestora estruturou, por exemplo, operações de financiamento para empresas do agro, produtores rurais e concessionárias de máquinas agrícolas, além de transações de sale and leaseback para propriedades rurais.

Murilo Moura cita que a gestora estruturou um fundo para a Jumasa, rede de concessionárias da Massey Ferguson, financiar aquisições. Outro episódio marcante foi a tentativa de aquisição da Usina São Fernando, de Mato Grosso do Sul, ativo que estava inserido em um processo de recuperação judicial.

A gestora chegou a estruturar uma proposta em parceria com a Energética Santa Helena. Na época, a proposta chegou a R$ 1 bilhão, mas os credores optaram por aprovar uma proposta da Pedra Agroindustrial, que ofereceu cerca de R$ 700 milhões.

"Não montamos a gestora pensando em comprar usina. A oportunidade apareceu, estudamos o setor, montamos a estrutura e fomos atrás. Cada situação exige uma solução diferente", afirmou.