BrasilAgro retoma vendas de terras com negócio de R$ 96,4 milhões com área "resgatada"

A BrasilAgro voltou a vender terras no Brasil, em um negócio que carrega uma história que vai muito além dos números do anúncio.

Em fato relevante divulgado na noite da terça-feira, 29 de setembro, a companhia informou a alienação de 2.592,97 hectares da Fazenda Rio do Meio, localizada em Correntina, no oeste da Bahia, dos quais 1.752,66 hectares são úteis.

A transação foi fechada ao preço de 425 sacas de soja por hectare útil, gerando um valor nominal de R$ 96,4 milhões e valor presente de R$ 78,8 milhões, com taxa interna de retorno esperada de 26,2% em reais e 20,9% em dólares, segundo o comunicado.

A operação encerra o jejum imobiliário da empresa no mercado doméstico, que se estendeu durante toda a safra 2025/2026, ciclo que a empresa encerrou com prejuízo de R$ 90 milhões.

A retomada marca também uma oportunidade de concretizar, agora com outro parceiro, uma negociação anterior frustrada. Parte da área agora vendida é exatamente a que havia voltado ao balanço em abril deste ano, após a quebra do comprador anterior.

O fato relevante, assinado pelo CFO e diretor de relações com investidores, Gustavo Javier Lopez, detalha a economia do negócio. O valor nominal da venda equivale a cerca de R$ 55 mil por hectare útil.

Já o valor presente fica em aproximadamente R$ 45 mil por hectare útil. O valor contábil da área é de R$ 27,3 milhões — cerca de R$ 15,6 mil por hectare útil —, compreendendo R$ 22,6 milhões de custo de aquisição e R$ 4,7 milhões de investimentos, líquidos de depreciação.

Na prática, o valor presente equivale a aproximadamente 2,9 vezes o valor contábil, e a companhia estima reconhecer, no primeiro trimestre do exercício social 2026/2027 (1T27), um ganho de R$ 51,5 milhões antes dos impostos.

O pagamento já começou a entrar e, como tem sido padrão no mercado de terras em um ambiente de crédito caro, em grãos. A BrasilAgro recebeu a primeira parcela de 181,5 mil sacas de soja, cerca de 24% do volume total do contrato, correspondente a R$ 21,1 milhões. O saldo remanescente, de 563,3 mil sacas, será pago em quatro parcelas anuais.

Juntamente com a venda, a companhia arrendou outros 383,44 hectares úteis da mesma fazenda, com prazo até junho de 2030. O arrendatário poderá exercer opção de compra até março de 2028, pelo mesmo preço de 425 sacas por hectare útil.

A área arrendada não integra a venda anunciada e, caso a opção seja exercida, o negócio ainda pode crescer. Nem o comprador nem o arrendatário foram identificados no documento, padrão que a companhia mantém em suas operações.

A fazenda que já rendeu três vendas

O histórico da Rio do Meio, reconstruído a partir dos fatos relevantes da companhia, é uma boa radiografia do modelo de negócio da BrasilAgro e da valorização do mercado de terras no oeste da Bahia e da relação dos imóveis com as cotações da soja. A propriedade foi adquirida em janeiro de 2020, com área total de 12.288 hectares.

Desde então, foi monetizada em etapas. Em setembro de 2021, uma primeira venda alienou cerca de 2,8 mil hectares, por R$ 130,1 milhões, a 250 sacas de soja por hectare útil (cerca de R$ 45,5 mil/ha útil na época).

Uma segunda parcela da mesma propriedade foi negociada em novembro de 2022. Foram vendidos 1,4 mil hectares úteis, por R$ 62,4 milhões, a 291 sacas por hectare útil (cerca de R$ 43,9 mil/ha útil).

A venda agora anunciada, por sua vez, reprecifica a 425 sacas por hectare útil, mas a R$ 55 mil por hectare.

A história também tem um capítulo de perda. Em 13 de abril de 2026, a BrasilAgro comunicou à CVM a rescisão consensual do contrato de compra e venda de parte da Rio do Meio, após o comprador, nunca identificado, entrar em recuperação judicial e deixar de cumprir os pagamentos.

O contrato original, assinado em 1º de setembro de 2021, previa a venda de 4.559 hectares, dos quais 3,2 mil hectares úteis, pelo valor equivalente a 746.579 sacas de soja, cerca de 232 sacas por hectare útil, segundo os documentos da rescisão do contrato.

Com desistência do negócio, a companhia esperava a redução de recebíveis com valor presente de R$ 47,1 milhões (posição de 31/12/2025) e a reincorporação de 2,2 mil hectares úteis ao portfólio. Da área do contrato, 366 hectares úteis já haviam sido pagos e escriturados, e outros 628 hectares úteis ainda podem ser escriturados, observadas condições suspensivas.

É desse acervo recuperado que nasce a venda atual. Assim, terras que a BrasilAgro tentou monetizar a 232-250 sacas por hectare em 2021 e revendeu, cinco anos depois, a 425, um ganho mesmo com a redução do valor da soja nesse intervalo.

O preço está em linha com o mercado?

Os benchmarks da região confirmam uma estabilização na valorização da área. Um ponto de comparação mais direto é a venda de uma fração da Fazenda Chaparral, também em Correntina, em março de 2024 por 350 sacas de soja por hectare útil, ou R$ 41,4 mil/ha. De lá para cá, o preço em sacas subiu 21%.

Em reais, o valor presente de R$ 45 mil/ha útil da operação atual se situa dentro da faixa de R$ 41,4 mil a R$ 45,5 mil por hectare útil praticada na região desde 2021. O valor nominal de R$ 55 mil/ha é mais alto, mas reflete o pagamento parcelado em quatro anos.

Os benchmarks nacionais exigem filtro. A avaliação média do portfólio da SLC Agrícola, de R$ 59,53 mil por hectare agricultável (junho de 2026), inclui Mato Grosso, onde, como o próprio CEO da BrasilAgro, André Guillaumon, já citou, terras são negociadas a 1.200 sacas de soja por hectare.

Já a compra da Fazenda Paladino pela SLC, em São Desidério (BA), em março de 2025, veio embutida em um pacote de R$ 913 milhões por 47.822 hectares (cerca de R$ 19,1 mil/ha de média) na Bahia e em Minas Gerais, o que dificulta uma comparação direta com hectare útil desenvolvido.

Jejum amargo

Durante o ciclo de jejum de negócios no mercado interno, a BrasilAgro — conhecida pelo DNA de compra, desenvolvimento e venda de terras —amargou prejuízo tanto no ano quanto no último trimestre. O resultado semestral mostrou perdas de R$ 90 milhões, ante lucro de R$ 138 milhões na safra anterior.

No trimestre, o déficit ficou em quase R$ 14 milhões, contra um lucro de R$ 61 milhões no mesmo período de 2024/2025.

Na ocasião, Guillaumon atribuiu a paralisia ao ambiente macroeconômico. "Os juros altos têm impactado demais, está difícil viabilizar crédito", disse o executivo, que se mostrou otimista com o cenário para a safra 2026/2027, a ponto de já ter pedido que a companhia voltasse a projetar vendas de terras.

"Nós ainda temos muito recebíveis de fazendas já vendidas e nosso nível de endividamento está saudável. Podemos ter mais seletividade para fechar transações", afirmou.

Na safra passada, a única alienação tinha sido no Paraguai: a Fazenda Moroti, com 921 hectares, vendida em março por US$ 3.062 por hectare, contra US$ 1.761 por hectare pagos na aquisição.